Dopasowywanie do rzeczywistości

Towarzystwo Budownictwa Społecznego Ziemi Kociewskiej chce nadal budować i to wcale nie drogo, bo nie jest nastawione na osiąganie zysków.

O TBS-ie, w ogóle o budownictwie społecznym mówi prezes spółki Janusz Domachowski:
- We wszystkich krajach, w których budowane są społeczne mieszkania czynszowe, w jakiejś mierze, całe społeczeństwo partycypuje w kosztach budowy tych mieszkań, stąd właśnie nazwa - społeczne. Na ogół dostęp do mieszkań mają jedynie osoby, których dochody nie przekraczają pewnego wyznaczonego poziomu. Mieszkania są budowane i zarządzane przez organizacje działające w formule bezzyskowej - non profit (wypracowany zysk przeznaczają w całości na realizację celów statutowych, nie występuje pojęcie dywidendy, czyli podziału zysku wśród udziałowców), czynsze zaś również nie mogą przekraczać ustalonego przez władze poziomu (czynsz regulowany) - w Polsce 4% wartości odtworzeniowej określonej przez wojewodę. Czynsze powinny być tak kalkulowane, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwoliła na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Społeczne mieszkania czynszowe stanowią większość zasobów czynszowych w Wielkiej Brytanii - 71% oraz w Holandii (68%), Szwecji (58%), Finlandii (56%) i Austrii (51%). Jednocześnie w Polsce buduje się rocznie 2,8 mieszkania na 1000 osób, a dla porównania we Francji powstaje 5,1 mieszkania na 1000 mieszkańców, 13,8 - w Hiszpanii, a 14,1 w Irlandii. Średniej wielkości mieszkanie w krajach ?starej Unii? ma 84 m kw., a w nowych krajach 58 m kw.

Finansowanie budownictwa czynszowego
Towarzystwa budownictwa społecznego korzystają z finansowej pomocy państwa. Dotyczy to zwłaszcza finansowania procesu inwestycyjnego.
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (KFM) jest wyodrębnionym rachunkiem w Banku Gospodarstwa Krajowego. Środki na tym rachunku pochodzą m.in. z dotacji przekazywanych z budżetu państwa, pożyczek bankowych, sprzedaży wierzytelności i służą różnym celom w ramach prowadzonej przez państwo polityki mieszkaniowej. Jednym z celów, na które można przeznaczyć środki funduszu, jest udzielanie kredytów towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym na budowę lokali mieszkalnych na wynajem.
Kredyty z KFM na budowę mieszkań są kredytami preferencyjnymi. Preferencja polega na niższym od rynkowego oprocentowaniu (o ok. połowę - obecnie 3,5%, a np. w Niemczech 0,5%) oraz częściowym umorzeniu kredytu -10% wartości inwestycji po spełnieniu określonych wymogów, dość rygorystycznych. Niestety, obecne inwestycje są ostatnimi, których to umorzenie dotyczy i od tego roku już nie będzie obowiązywać, a obecnie oddany blok jest ostatnim, który się na nie ?załapał?, jako że umorzenie dotyczy tylko kredytów udzielonych na podstawie wniosków zgłoszonych do końca września 2004 r., do kredytów udzielanych w oparciu o następne wnioski umorzenie 10% nie będzie już przysługiwać.
Wysokość kredytu z KFM może wynosić maksymalnie 70% wartości kosztorysowej przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego. Okres jego spłaty wynosi około 30 lat, z możliwością odroczenia rozpoczęcia tej spłaty na okres nie dłuższy niż 30 miesięcy, licząc od dnia udzielenia kredytu.

Budownictwo społeczne w Starogardzie Gdańskim
Budową mieszkań czynszowych pod wynajem zajmuje się Towarzystwo Budownictwa Społecznego Ziemi Kociewskiej Sp. z o.o., które powstało w 1998 r. jako samodzielny, posiadający osobowość prawną podmiot gospodarczy w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, działającej w systemie ?non profit?. Pierwsze działania zmierzające do rejestracji spółki podjęto już w 1995 r. Zarząd spółki jest jednoosobowy. Prezes zarządu, jako osoba upoważniona do reprezentacji, samodzielnie składa oświadczenia i podpisuje je w imieniu spółki. A gmina miejska Starogard Gdański, jako właściciel, realizuje przez spółkę swój program w zakresie budownictwa czynszowego. W zakresie już zrealizowanym jest między innymi:
- sfinansowanie i pomoc organizacyjna w okresie powołania spółki (finansowanie kosztów zarządu i działań spółki w okresie przygotowania do rozpoczęcia jej działalności statutowej, tj. budowy mieszkań pod wynajem jak również w późniejszym okresie, do chwili obecnej, przez zwiększenie udziałów w spółce),
- przekazanie, w drodze aportu, terenu pod budowę trzech budynków mieszkalnych,
- sfinansowanie i przekazanie w drodze aportu projektu budowlanego wraz z pozwoleniem na budowę dwóch budynków mieszkalnych na 56 mieszkań,
- przekazanie, w drodze zwiększenia udziałów w spółce, kwoty koniecznej do pokrycia części kosztów budowy pierwszego 32-rodzinnego budynku mieszkalnego na os. Piastów w Starogardzie Gdańskim, oddanego do użytkowania w 2004 r.,
- przekazanie, w drodze zwiększenia udziałów w spółce, kwoty koniecznej do pokrycia części kosztów budowy drugiego 24-rodzinnego budynku mieszkalnego na os. Piastów w Starogardzie Gdańskim,
- zwolnienie spółki z podatków od nieruchomości oraz innych opłat na rzecz Gminy (umorzenie),
- przekazanie spółce w użytkowanie nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowym pod nazwą dom handlowy BiM, którego właścicielem jest gmina miejska Starogard Gdański, a z którego dochód przeznaczony został na statutową działalność spółki,
- ustanowienie na nieruchomości domu handlowego BiM hipoteki kaucyjnej w wysokości do 500 tys. złotych jako dodatkowego zabezpieczenia kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego na 24-rodzinny budynek mieszkalny na os. Piastów w Starogardzie Gdańskim.
Miasto chce przekazać TBS, w drodze aportu, nowe tereny pod budowę następnych budynków mieszkalnych. Aktualnie rozpatruje się tereny na os. Nad Stawem, przy ul. Derdowskiego, a przy nowo uchwalonym planie w centrum miasta przy ul. Chojnickiej, Chopina i Parkowej.
Rozważa się także dopuszczenie do udziału w spółce innych gmin ościennych, w celu zwiększenia zarówno jej kapitału, jak i zasobów, co pozwoli na szybsze doprowadzenie TBS do stanu samofinansowania i pozyskania środków na rozwój czynszowego budownictwa mieszkaniowego. Oraz podjęcie działań w kierunku zachęcenia zakładów pracy do partycypowania w budowie mieszkań realizowanych przez TBS.
Naszym podstawowym zadaniem jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Spółka zrealizowała dotąd budowę dwóch budynków mieszkalnych, 32 i 24-rodzinnego, na os. Piastów w Starogardzie Gdańskim z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Wybudowano również 24 garaże pod wynajem (ze środków własnych). Trzeci budynek na tym terenie będzie zaprojektowany w 2006 r. na który Gmina Miejska już zabezpiecza środki.

Zadania planowane do realizacji przez następne 5 lat
Przewiduje się wybudowanie trzeciego bloku będącego w planie zagospodarowania terenu na os. Piastów w Starogardzie Gdańskim obok dwóch pozostałych. Realizacja tej budowy pozwoliłaby na ostateczne zakończenie robót budowlanych w zakresie budownictwa mieszkaniowego na posiadanym terenie na os. Piastów i powstanie małego osiedla mieszkaniowego TBS, składającego się z trzech bloków mieszkalnych wraz z infrastrukturą o ogólnej ilości 76 mieszkań.
Przyjęto wstępnie do zaprojektowania blok 2-klatkowy o powierzchni około 1000 m kw., pięciokondygnacyjny bez garaży. Planowany okres realizacji wraz z przygotowaniem inwestycji: lata 2006-2008.
Przewiduje się ponadto wybudowanie w latach 2007-2010 następnych min. trzech bloków o planowanej powierzchni użytkowej 5000 m kw. na innych, pozyskanych od gminy miejskiej Starogard Gdański terenach.

Mieszkania w zasobach TBS są to mieszkania dla ludzi średnio zamożnych
Popyt na mieszkania (w tym czynszowe w TBS) warunkowany jest dwoma czynnikami:
a) brakiem mieszkania w gospodarstwie domowym,
b) możliwościami finansowymi gospodarstwa domowego.
W pierwszym przypadku mamy do czynienia z ogromnym brakiem mieszkań w kraju - wg badań statystycznych 1,6 miliona gospodarstw domowych nie posiada mieszkań, co w przeliczeniu statystycznym na Starogard Gdański daje 2 tys.
W drugim przypadku mamy jednak sytuację wręcz odwrotną - kurczy się liczba gospodarstw, które stać na utrzymanie mieszkania i według niektórych badań firm zachodnich, Polska z tego punktu widzenia ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Niestety, nawet likwidacja bezrobocia nie zmieni radykalnie tej sytuacji, jako że spadła cena pracy i ludzie znacznie mniej zarabiają. Jest wiele przypadków, gdy dwoje małżonków pracuje i nie spełniają kryteriów finansowych przydziału mieszkania w TBS określonego regulaminem. W przypadku TBS Ziemi Kociewskiej Sp. z o.o. w Starogardzie Gdańskim minimalny dochód miesięczny brutto to:
- w gospodarstwie jednoosobowym -1500 zł,
- w gospodarstwie 2-4 osobowym - 2000 zł,
- w gospodarstwie powyżej 4 osób - 2500 zł.
Kryteria te nie są wygórowane, a mimo to bardzo duża liczba osób nie może ich spełnić.
Odrębnym czynnikiem jest tzw. szara strefa w naszej gospodarce. Powoduje ona sytuację, iż wiele osób posiada faktyczne dochody wystarczające na wynajem mieszkania w TBS, jednak nie może tego udokumentować.
W TBS Ziemi Kociewskiej Sp. z o.o. daje się zauważyć zmianę preferencji mieszkaniowych wśród potencjalnych najemców. Spada obecnie popyt na mieszkania duże, trzypokojowe o pow. 65 m kw., a mocno rośnie zainteresowanie mieszkaniami o pow. do 50 m2, czyli na mieszkania małe. Wiąże się to oczywiście z ubożeniem społeczeństwa i kurczeniem się grupy osób średnio zamożnych. Dzieje się tak przynajmniej na terenie Gminy Miejskiej Starogard Gdański. Te tendencje i uwarunkowania muszą być brane pod uwagę przy przygotowaniu i realizacji przyszłych inwestycji mieszkaniowych w ramach budownictwa w TBS.
Nie można jednak zapominać, iż sytuacja ta może dość szybko ulec zmianie (okres 5 lat) i w miarę rozwoju przemysłu, spadku bezrobocia, wzrostu wynagrodzeń i migracji zarobkowej TBS musi również dysponować mieszkaniami większymi, jako iż w pewnym momencie popyt na małe może znacznie spaść. W przypadku Starogardu Gdańskiego wszystko wskazuje na to, iż zbliża się czas stopniowej poprawy tej sytuacji, jako że okres upadku zakładów pracy już się praktycznie skończył i nastał okres ich stopniowego rozkwitu.

Polityka czynszowa TBS Ziemi Kociewskiej
W swojej polityce czynszowej spółka przyjęła za podstawę dwa wskaźniki wyznaczające tę politykę. Wskaźnik stawki czynszu powinien być jak najbardziej zbliżony do wskaźnika 4,00% rzeczywistej wartości odtworzeniowej wynajmowanych lokali oraz wysokość czynszu wraz z opłatami nie powinna przekraczać 25% dochodów brutto najemców w chwili zasiedlenia. W zależności od lokalnego rynku lokali mieszkalnych przeznaczanych do wynajmu przewiduje się uzależnić wysokość stawki czynszu od poziomu rynkowego w granicach ustawowych z zachowaniem uzasadnienia ekonomicznego.
Aktualnie czynsz wynosi 7,17 zł/m kw. i został ustalony przed zasiedleniem pierwszego bloku mieszkalnego 32-rodzinnego na os. Piastów 10. TBS broni się przed podwyżką czynszu, mimo że takie możliwości istniały, a spłata kredytu dochodzi do 50% jego wysokości. Dla TBS na prowadzenie swojej statutowej działalności pozostaje niewiele. Podwyżka czynszu na dzień dzisiejszy może jednak wywołać odwrotny skutek od zamierzonego: Najemcy nie będą w stanie płacić tak wysokiego czynszu w połączeniu ze stałymi podwyżkami opłat za media, co będzie skutkować znacznymi zaległościami. A do tego nie chcemy doprowadzić.